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전세 vs 월세 vs 반전세, 어느 쪽이 유리한지는 결국 두 숫자로 갈립니다. 내가 받을 전세대출 금리와 집주인이 제시하는 전월세전환율입니다. 8월 27일 한국은행 기준금리가 연 3.00%로 오르면서 법정 전환율 상한도 연 5.0%가 됐습니다.

회사 후배가 재계약을 앞두고 “보증금 1억을 월세로 돌리자”는 연락을 받았다며 계산을 부탁해 왔습니다. 막상 숫자를 놓고 보니 감으로 정할 문제가 아니었습니다.

📌 전월세전환율 5%, 어떻게 계산하나

💡 핵심: 법정 상한은 기준금리 + 2%p이고, 지금은 3.00% + 2%p = 5.0%입니다.

공식은 월세 = 전환 금액 × 전환율 ÷ 12입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 1억 × 5% ÷ 12, 월 약 41.7만 원이 상한입니다. 기준금리가 2.50%였던 5월까지는 상한이 4.5%(월 37.5만 원)였으니 두 달 새 기준이 달라진 셈입니다.

이 상한은 주택임대차보호법상 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 새로 맺는 계약은 당사자 합의가 우선이라 상한을 넘는 조건도 나올 수 있습니다.

⚖️ 판단 기준은 대출금리 vs 전환율

💡 핵심: 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 유리합니다.

보증금 1억을 대출로 메우면 이자를, 월세로 돌리면 월세를 냅니다. 둘 다 “1억에 대한 1년 비용”이라 금리끼리 바로 비교할 수 있습니다. 대출이 4%라면 연 400만 원, 전환율 5% 월세라면 연 500만 원이니 전세 쪽이 100만 원 쌉니다.

다만 기준금리가 오르면 변동금리 전세대출 이자도 따라 오를 수 있다는 점은 감안해야 합니다. 청년이라면 시중 대출보다 금리가 낮은 청년전용 버팀목 전세자금대출부터 확인해 보세요.

🛡️ 숫자 말고 따져볼 세 가지

💡 핵심: 보증금 위험, 세액공제, 현금흐름까지 봐야 실제 유불리가 나옵니다.

• 보증금 위험: 전세는 맡기는 돈이 커서 반환 위험도 큽니다. 전세보증금 반환보증 가입 비용까지 전세 비용에 넣어야 합니다.
• 월세 세액공제: 요건을 갖춘 무주택 세대주는 월세의 15~17%를 돌려받아 실제 부담이 줄어듭니다. 자세한 조건은 청년 월세 세액공제에 정리했습니다.
• 현금흐름: 월세는 매달 나가는 돈이라 소득이 불안정하면 부담이 커집니다.

❓ 자주 묻는 질문

집주인이 전환율 6%를 요구하면 따라야 하나요?

계약 기간 중 전환이나 갱신 때라면 법정 상한(현재 5%)을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

반전세도 확정일자를 받아야 하나요?

네, 보증금이 있으면 전입신고와 확정일자로 우선변제권을 챙겨야 합니다. 전입신고 인터넷 신청방법에서 한 번에 하는 법을 확인하세요.

기준금리가 다시 내리면 월세도 내려가나요?

법정 상한은 기준금리에 연동돼 함께 내려갑니다. 다만 이미 합의한 월세가 자동으로 조정되지는 않으니 갱신 시점에 다시 계산해 보는 게 좋습니다.

💡 머니로그 관점: 금리가 오르는 구간에서는 전세가 늘 유리하다는 공식이 흔들립니다. 재계약 전에 내 대출금리 견적부터 받아두는 게 협상의 출발점이라고 봅니다.

마무리하며

전세, 월세, 반전세의 유불리는 대출금리와 전환율의 차이로 정리됩니다. 후배는 은행 대출 견적이 4%대 초반으로 나와 보증금을 지키는 쪽을 택했고요. 제안받은 조건이 있다면 체크표에 숫자부터 넣어보세요.

※ 이 글은 정보 제공 목적이며, 계산 예시의 대출금리는 가정입니다. 실제 조건은 금융기관과 계약 내용에 따라 다릅니다.

참고자료

• 서울신문 — 한국은행 기준금리 3.00% 결정(2026.8.27)
• 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 — 전월세전환 계산기
• 서울주택정보마당 — 전월세 전환율 안내
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2