종부세 계산법은 생각보다 단순합니다. 공시가격에서 공제액을 빼고, 공정시장가액비율 60%를 곱한 뒤 세율을 곱하면 기본 세액이 나옵니다. 올해 12월에 고지되는 2026년 종부세는 1세대 1주택자 공제 12억 원이 그대로 적용됩니다.
부모님 댁 공시가격이 올해 처음 12억 원을 넘었다는 연락을 받고 직접 계산을 해봤는데, 막상 해보니 네 단계면 충분했습니다. 9월 1일 국무회의를 통과한 내년 개편안 내용까지 함께 정리합니다.
🧮 종부세 계산 4단계
💡 핵심: 공제 → 과세표준 → 세율 → 공제·가산 순서로 계산합니다.
- 공시가격 합계에서 공제액 차감: 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외는 인별 9억 원을 공제합니다.
- × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
- × 세율 = 산출세액 (아래 세율표)
- 재산세 중복분·세액공제 차감 후 농어촌특별세 20% 가산: 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.
예를 들어 공시가격 15억 원 1주택이면 (15억 − 12억) × 60% = 과세표준 1억 8,000만 원, 여기에 0.5%를 곱해 산출세액은 90만 원입니다.
📊 2026년 종부세 세율표
💡 핵심: 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 2.0~5.0%가 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
세율은 과세표준 전체가 아니라 구간별로 나눠 적용하는 누진 구조라는 점을 기억하세요.
🎁 1세대 1주택 세액공제, 최대 80%
💡 핵심: 나이와 보유기간 공제를 합쳐 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60~65세 미만 | 20% | 5~10년 미만 | 20% |
| 만 65~70세 미만 | 30% | 10~15년 미만 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
📅 9월 신고, 12월 납부 일정
💡 핵심: 부부 공동명의 1주택 특례나 합산배제는 9월 30일까지 신청해야 올해 고지에 반영됩니다.
- 합산배제·과세특례 신고: 9월 16일~30일 (일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부 공동명의 1주택 특례 등)
- 고지·납부: 11월 말 고지, 12월 1일~15일 납부
- 분납: 납부세액이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.
🔄 내년(2027년) 종부세 개편안
💡 핵심: 정부안 기준으로 실거주 1주택 공제는 14억 원으로 오르고, 비거주 1주택은 12억 원이 유지됩니다.
8월 발표 때는 비거주 1주택 공제를 9억 원으로 낮추는 안이 담겼지만, 반발 여론 끝에 9월 1일 국무회의에서 12억 원 유지로 수정됐습니다. 세부담 상한도 150%로 유지됩니다. 다만 아직 국회 심의 중이라 공정시장가액비율 인상 등 세부 내용은 바뀔 수 있고, 적용되더라도 2027년 과세분부터입니다. 집을 팔 계획이라면 1주택자 양도세 비과세 요건도 함께 보세요.
❓ 자주 묻는 질문
공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다. 시세와는 다르니 실거래가 조회와 구분해서 보세요.
부부 공동명의가 더 유리한가요?
올해는 각자 9억 원씩 18억 원까지 공제받는 방식과, 1주택 특례로 12억 원 공제에 세액공제를 받는 방식 중 선택할 수 있습니다. 나이와 보유기간이 길수록 특례 쪽이 유리해질 수 있어 두 방식을 모두 계산해 보는 게 좋습니다.
종부세는 매년 6월 1일 기준인가요?
네. 과세기준일인 6월 1일 현재 보유자에게 부과됩니다. 6월 1일 전에 잔금을 치르면 매수자가, 이후면 매도자가 그해 종부세를 냅니다.
📈 데이터로 보는 종부세: 공시가격별 세액과 공제 효과
① 1세대 1주택 공시가격별 산출세액 (2026년 기준, 세액공제 전)
| 공시가격 | 공제 후 금액 | 과세표준(×60%) | 산출세액 |
|---|---|---|---|
| 13억 원 | 1억 원 | 6,000만 원 | 30만 원 |
| 15억 원 | 3억 원 | 1억 8,000만 원 | 90만 원 |
| 18억 원 | 6억 원 | 3억 6,000만 원 | 192만 원 |
| 20억 원 | 8억 원 | 4억 8,000만 원 | 276만 원 |
18억 원은 3억 원까지 0.5%(150만 원), 초과분 6,000만 원에 0.7%(42만 원)를 더한 값입니다. 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세는 반영하지 않았습니다.
② 공시가격 18억 원, 세액공제율별 산출세액 비교
| 세액공제율 | 예시 조건 | 공제 후 세액 |
|---|---|---|
| 0% | 만 60세 미만, 보유 5년 미만 | 192만 원 |
| 40% | 만 70세 이상 또는 보유 10~15년 | 약 115만 원 |
| 60% | 만 60~65세(20%) + 보유 10~15년(40%) | 약 77만 원 |
| 80% | 공제 합산 최대치 | 약 38만 원 |
개편안처럼 실거주 공제가 14억 원이 되면, 같은 18억 원 주택의 산출세액은 비율 60%를 유지한다고 가정할 때 120만 원으로 줄어듭니다.
③ 나만의 종부세 체크표
| 항목 | 내 값 |
|---|---|
| 보유 주택 공시가격 합계 | |
| 1세대 1주택 여부(공제 12억/9억) | |
| 과세표준 | |
| 적용 세율·산출세액 | |
| 고령자·장기보유 공제율 | |
| 9월 특례 신청 필요 여부 |
💡 머니로그 관점: 올해 세액은 현행 기준으로 계산하고, 개편안은 국회 통과 여부를 지켜본 뒤 내년 계획에 반영하는 게 맞다고 봅니다.
마무리하며
종부세는 공제액, 60% 비율, 구간별 세율만 알면 대략적인 금액을 직접 뽑아볼 수 있습니다. 부모님 댁도 계산해 보니 예상보다 적게 나와서 오히려 안심이 됐고요. 공동명의 특례처럼 신청해야 받는 혜택은 9월 30일이 마감이니 놓치지 마세요. 분양 아파트 자금을 준비 중이라면 중도금대출 대처법도 참고하세요.
※ 이 글은 정보 제공 목적이며 세무 상담을 대신하지 않습니다. 정확한 세액은 홈택스 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하세요.
참고자료
- 국세청 — 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고
- 홈택스 — 종부세 신고·모의계산
- 부동산공시가격알리미 — 공동주택 공시가격 조회
- 서울신문 — 비거주 1주택 종부세 공제 12억 유지(2026.9.2)
- 머니투데이 — 국회로 넘어온 종부세 개편(2026.8.30)
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